Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous songez à le mettre en location pour générer un complément de revenus ? C’est une excellente idée, mais attention à ne pas vous lancer dans l’aventure sans une bonne préparation. Devenir bailleur implique en effet de nombreuses responsabilités et obligations qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se jeter à l’eau.
Pour vous aider à prendre les bonnes décisions et faire de votre investissement locatif un succès, nous avons interrogé des experts du secteur. Ils ont identifié pour vous les 10 questions clés à vous poser avant de mettre votre bien sur le marché de la location. En suivant leurs conseils avisés, vous pourrez concilier vos objectifs patrimoniaux du moment avec l’évolution de votre situation dans les années à venir.
1. Quel régime fiscal choisir entre le micro-foncier et le régime réel ?
La première question à se poser concerne le régime fiscal qui s’appliquera à vos revenus locatifs. Vous avez le choix entre deux options : le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier permet de déduire automatiquement 30% de vos loyers sans justificatif, tandis que le second nécessite de déclarer vos revenus et charges réels.
Le choix du bon régime fiscal dépendra de votre situation et du montant de vos charges. N’hésitez pas à demander conseil à votre expert-comptable.
Maître Dupont, avocat fiscaliste
2. Quelles garanties demander aux locataires ?
Pour vous prémunir contre les impayés et dégradations, il est crucial de bien sélectionner vos locataires. Outre les documents habituels (pièce d’identité, justificatif de domicile, contrat de travail…), pensez à demander des garanties complémentaires comme une caution, une assurance loyers impayés ou un garant.
- Vérifiez systématiquement la solvabilité des candidats
- Privilégiez les locataires en CDI avec des revenus stables
- Faites réaliser un état des lieux d’entrée précis
3. Quel type de bail choisir ?
Il existe différents types de contrats de location selon la nature du bien et sa destination. Les plus courants sont le bail d’habitation classique, le bail meublé et le bail commercial. Chacun a ses spécificités en termes de durée, de modalités de résiliation ou encore de révision du loyer.
| Type de bail | Durée minimale | Dépôt de garantie |
| Bail classique | 3 ans | 1 mois de loyer hors charges |
| Bail meublé | 1 an | 2 mois de loyer hors charges |
4. Qui est responsable de l’entretien du logement ?
En tant que bailleur, vous avez l’obligation de remettre un logement décent et en bon état à votre locataire. Les réparations et travaux d’entretien courant sont ensuite à sa charge, tandis que les gros travaux vous incombent (sauf clause contraire au bail). Pensez à budgétiser ces dépenses pour maintenir votre bien attractif sur le long terme.
5. Comment fixer le montant du loyer ?
Le loyer est votre principale source de revenus, il doit donc être fixé de manière cohérente et réaliste. Basez-vous sur les prix pratiqués dans le quartier pour des biens similaires, en tenant compte de l’état et des prestations de votre logement. Veillez aussi à ce qu’il soit en adéquation avec la rentabilité attendue de votre investissement.
6. Quand et comment réviser le loyer ?
Une fois le bail signé, vous ne pouvez pas modifier le loyer comme bon vous semble. Sa révision est strictement encadrée et ne peut intervenir que dans certains cas (relocation, travaux…) et selon une formule de calcul précise basée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Hors de ces situations, le loyer est révisé chaque année au moment du renouvellement du bail.
7. Quelle assurance souscrire ?
En complément de l’assurance habitation du locataire, il est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle vous couvre contre les dégâts matériels, la perte de loyers, les frais de contentieux… Vous pouvez y ajouter des options comme la protection juridique ou la garantie loyers impayés pour plus de sérénité.
8. Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Vos loyers sont imposables et doivent faire l’objet d’une déclaration spécifique au moment de votre déclaration de revenus annuelle. En régime micro-foncier, le montant imposable sera calculé automatiquement par le fisc. Si vous avez opté pour le régime réel, vous devrez remplir un formulaire annexe détaillant vos revenus et charges.
9. Quelles sont les obligations du bailleur ?
Au-delà de la mise à disposition d’un logement en bon état, vous avez de nombreuses obligations légales à respecter en tant que bailleur :
- Fournir certains équipements (détecteurs de fumée, kit de sécurité…)
- Effectuer les réparations nécessaires
- Souscrire une assurance habitation
- Restituer le dépôt de garantie
- Délivrer certains documents (diagnostics, quittances…)
10. Faut-il passer par un professionnel pour gérer son bien ?
La gestion locative demande du temps et des compétences dont vous ne disposez peut-être pas. Si c’est votre cas, confier votre bien à un professionnel peut être judicieux. Agences immobilières et administrateurs de biens se chargeront de trouver des locataires, d’établir les baux, d’encaisser les loyers, de régler les petits travaux… moyennant des honoraires. A vous de faire vos calculs !
En suivant ces 10 conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet d’investissement locatif. N’oubliez pas que chaque situation est unique et peut nécessiter un accompagnement personnalisé. Nos experts sont là pour vous guider et vous proposer les meilleures solutions adaptées à vos objectifs patrimoniaux. Alors n’hésitez plus et lancez-vous dès maintenant dans l’aventure de la location !
