Vous rêvez de vous mettre au vert et d’acquérir une charmante maison à la campagne ? Avant de vous lancer, prenez le temps de vous renseigner sur les particularités légales qui régissent les transactions immobilières en zone rurale. Droit de préemption, blocage de la revente, procédure de délaissement… Autant de notions à maîtriser pour éviter les déconvenues. Suivez le guide pour un achat en toute sérénité !
La Safer, un acteur incontournable de l’immobilier rural
Créées dans les années 1960, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ont pour mission de réguler le marché des terres agricoles. Leur champ d’action s’est progressivement élargi et elles disposent aujourd’hui d’un droit de préemption sur la plupart des biens mis en vente dans les zones rurales :
- Fermes en activité ou non
- Anciens bâtiments agricoles
- Terrains
- Bois et forêts
Concrètement, lorsqu’un bien rural est mis en vente, le notaire en charge de la transaction doit en informer la Safer locale. Celle-ci dispose alors d’un délai de 2 mois pour se porter acquéreur, notamment dans le but d’installer un agriculteur, de permettre l’agrandissement d’une exploitation existante ou encore de protéger une zone sensible comme un captage d’eau.
Que se passe-t-il en cas de préemption ?
Si la Safer décide de préempter, l’acquéreur initial est écarté de la vente. Il peut alors se tourner vers le tribunal de grande instance pour contester cette décision, mais les recours aboutissent rarement. La Safer devient propriétaire du bien au prix initialement fixé, quand bien même celui-ci serait inférieur à la valeur du marché.
Le droit de préemption des Safer vise à favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs et à protéger les terres.
Ministère de l’Agriculture
L’alternative du protocole d’accompagnement
Pour éviter une préemption pure et simple, la Safer peut proposer à l’acquéreur de signer un protocole d’accompagnement. Ce document l’engage à respecter certaines conditions, comme maintenir le bien dans son état actuel pendant une durée déterminée (généralement 10 à 15 ans). En contrepartie, la Safer renonce à son droit de préemption.
Revendre un bien rural : des contraintes à connaître
Une fois propriétaire d’un bien acheté via une Safer, vous n’êtes pas totalement libre de le revendre comme bon vous semble. Vous devez d’abord proposer le bien à la Safer au prix que vous en demandez. C’est seulement si elle renonce à se porter acquéreur que vous pourrez le proposer à d’autres acheteurs, et ce pendant un délai de 10 ans.
Au-delà de ce délai, vous retrouvez votre entière liberté de cession du bien. Toutefois, si le terrain est toujours à usage agricole, la Safer conserve un droit de regard et peut s’opposer à la vente si elle estime le prix surévalué par rapport au marché.
La procédure de délaissement, une porte de sortie
Si vous avez acheté un bien rural et que vous souhaitez vous en séparer rapidement, la procédure de délaissement peut être une solution. Elle consiste à proposer le bien à la Safer au prix auquel vous l’avez acheté, majoré des frais d’acquisition (notaire, agence…). La Safer dispose alors de 2 mois pour accepter ou refuser la cession.
Cette procédure présente l’avantage de pouvoir revendre le bien sans délai et sans plus-value, mais elle ne s’applique que dans certaines situations :
- Mutation professionnelle
- Invalidité
- Divorce
- Décès du conjoint
En résumé, si l’achat d’un bien à la campagne fait rêver, il convient d’être vigilant face aux spécificités juridiques qui encadrent ces transactions. N’hésitez pas à vous faire épauler par des professionnels (notaire, agent immobilier…) pour sécuriser votre acquisition et vos projets futurs !
