C’est une nouvelle qui devrait ravir les futurs acquéreurs immobiliers. La Banque de France vient en effet d’annoncer une baisse significative du taux d’usure pour les crédits immobiliers à 20 ans et plus. Une première depuis 2021, qui intervient après plusieurs mois de hausse continue. Mais quelles sont les implications concrètes de cette décision ? Décryptage.
Le taux d’usure, késako ?
Avant d’aller plus loin, un petit rappel s’impose. Le taux d’usure, c’est le taux maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction des taux pratiqués les mois précédents. Son objectif ? Protéger les emprunteurs contre des taux excessifs qui pourraient les mettre en difficulté.
Ce taux plafonne l’ensemble des frais liés à un prêt immobilier :
- Le taux de crédit pratiqué par la banque
- Les éventuelles commissions des courtiers
- L’assurance emprunteur
Une baisse de 0,23 point
Concrètement, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus va passer de 6,39% à 6,16% au 1er juillet, soit une baisse de 23 points de base. Un recul d’une telle ampleur n’avait plus été observé depuis avril 2017.
Cette évolution fait suite à la décrue des taux des crédits immobiliers constatée ces derniers mois. Selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, le taux moyen est ainsi repassé sous la barre symbolique des 4% au premier trimestre 2023, à 3,99% exactement.
C’est le premier recul depuis 2021 du taux d’usure de cette catégorie de prêts immobiliers, qui représente plus des deux tiers de la production de nouveaux crédits.
Banque de France
Un calcul revu en 2023
Pour rappel, le mode de calcul du taux d’usure a été modifié en 2023, dans le contexte de remontée rapide des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Auparavant trimestriel, il est désormais actualisé tous les mois, afin de s’adapter plus rapidement à l’évolution des conditions de crédit.
Un changement qui avait pour objectif de redonner de la marge de manœuvre aux banques, comme l’expliquait la Banque de France fin 2022 :
Le calcul mensuel des taux d’usure a permis aux banques de mieux accompagner la hausse des taux et leur a redonné une marge de manœuvre plus large pour ajuster leurs barèmes.
Banque de France
Quelles conséquences pour les emprunteurs ?
Cette baisse du taux d’usure est une bonne nouvelle pour les ménages souhaitant concrétiser leur projet immobilier. En effet, elle devrait permettre à davantage de dossiers de passer sous les fourches caudines des banques, et donc de débloquer des crédits jusqu’ici refusés.
Cependant, il ne faut pas s’attendre à une envolée des accords de prêt pour autant. Car si le taux d’usure s’assouplit, les conditions d’octroi des banques restent quant à elles assez strictes, dans un contexte économique toujours incertain.
Les établissements prêteurs sont notamment vigilants sur :
- Le taux d’endettement des emprunteurs, qui ne doit pas dépasser 35% de leurs revenus
- Leur reste à vivre, une fois les mensualités du crédit payées
- L’apport personnel, de plus en plus souvent requis
Des taux qui restent élevés
Par ailleurs, même si les taux des crédits immobiliers affichent un léger repli, ils demeurent à un niveau nettement supérieur à ceux pratiqués ces dernières années. Pour mémoire, les emprunteurs pouvaient décrocher des prêts à moins de 1% début 2022, contre près de 4% aujourd’hui en moyenne.
Résultat, le coût du crédit a fortement augmenté, réduisant la capacité d’emprunt des ménages à mensualité égale. Un élément à prendre en compte dans le plan de financement, sous peine de déconvenues.
Renégocier son prêt, une option ?
Si vous avez déjà souscrit un crédit immobilier, vous vous demandez peut-être si cette baisse du taux d’usure peut être l’occasion de renégocier votre prêt à de meilleures conditions. Malheureusement, à moins d’avoir décroché un taux initial très élevé, l’opération a peu de chances d’être intéressante actuellement.
En effet, les taux proposés aujourd’hui pour les rachats de crédit ou les renégociations demeurent supérieurs à ceux accordés ces dernières années. Sans compter les éventuels frais de dossier et d’hypothèque à prévoir, qui viennent alourdir la facture.
Dans la plupart des cas, mieux vaut donc conserver son prêt en l’état. Sauf à avoir un besoin impérieux de renégocier ou de regrouper ses crédits, par exemple en cas de difficulté à rembourser les mensualités.
Comparer les offres, plus que jamais indispensable
En définitive, cette baisse du taux d’usure ne bouleverse pas fondamentalement la donne pour les candidats à l’accession. Certes, elle offre un peu plus d’oxygène et devrait permettre de débloquer certaines situations. Mais le contexte de taux élevés reste défavorable pour de nombreux ménages.
Plus que jamais, il est donc crucial de préparer minutieusement son projet et d’optimiser son dossier avant de se lancer. Comparer les offres de plusieurs banques, négocier les conditions, mettre les établissements en concurrence… Autant de réflexes à adopter pour obtenir le meilleur deal possible et sécuriser son plan de financement sur le long terme.
Une démarche qui demande du temps et de l’énergie, mais qui peut rapporter gros sur la durée du prêt. De quoi mettre toutes les chances de son côté pour concrétiser son rêve immobilier dans les meilleures conditions !
