Hériter d’un bien immobilier en usufruit peut sembler avantageux de prime abord. Cela permet en effet d’utiliser le logement, d’en percevoir les loyers éventuels tout en étant exonéré de certaines charges comme les gros travaux. Mais attention, ce statut implique aussi des obligations strictes, comme vient de le rappeler la Cour de cassation dans un arrêt retentissant. Faute d’entretenir correctement le bien, l’usufruitier risque tout simplement d’être déchu de ses droits au profit du nu-propriétaire.
L’usufruit, un droit réel mais précaire
L’usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus. Il est le plus souvent issu d’une succession, le défunt ayant souhaité avantager son conjoint survivant ou l’un de ses enfants par ce biais. Mais l’usufruitier n’est pas pour autant propriétaire. Cette qualité revient au nu-propriétaire, qui récupèrera la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier ou au terme fixé.
Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les charges afférentes au bien :
- L’usufruitier doit assumer les réparations d’entretien, les charges de copropriété, les impôts locaux.
- Le nu-propriétaire n’a à sa charge que les grosses réparations, touchant la structure du bâtiment.
Mais surtout, l’usufruitier a l’obligation fondamentale de conserver le bien en bon état et d’éviter qu’il ne se dégrade. C’est tout l’enjeu de l’affaire sur laquelle la Cour de cassation était amenée à se prononcer.
Une usufruitière négligente déchue de ses droits
Dans le cas d’espèce, une veuve avait hérité en usufruit d’une maison à la mort de son mari. Mais elle n’occupait pas les lieux et surtout, ne réalisait aucun entretien. Les nu-propriétaires, inquiets d’une dévalorisation de leur bien, ont saisi la justice. Ils pointaient du doigt :
- Le délabrement avancé de la bâtisse
- L’absence de tout entretien depuis des années
- Le montant très élevé des travaux de remise en état à prévoir
Constatant l’ampleur des dégâts et la négligence manifeste de l’usufruitière, les juges ont prononcé l’extinction anticipée de l’usufruit. Ils ont estimé que l’attitude de la veuve constituait un manquement grave à ses devoirs justifiant une sanction. Son usufruit a donc pris fin prématurément, la pleine propriété revenant aux nus-propriétaires. Elle a en outre été condamnée à les indemniser pour la perte de valeur du bien.
L’entretien, une obligation essentielle de l’usufruitier
Cette décision vient utilement rappeler les obligations qui pèsent sur l’usufruitier. S’il souhaite conserver son droit jusqu’au terme prévu, il doit impérativement :
- Entretenir régulièrement le bien, en effectuant les menues réparations
- Réaliser les travaux courants de rafraîchissement et de remise en état
- Prévenir la dégradation des éléments d’équipement comme la plomberie, l’électricité
- Éviter la dévalorisation liée au défaut d’entretien
Le nu-propriétaire est en droit d’exiger qu’il remplisse ces obligations, sous peine de recourir à la justice. L’usufruitier qui se désintéresse du sort du logement prend le risque d’être sanctionné et de perdre son droit.
Clarifier les obligations respectives de chacun
Pour prévenir les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire, il est conseillé de formaliser par écrit leurs engagements réciproques. Une convention d’usufruit permet ainsi de définir précisément :
- La liste des travaux et réparations à la charge de chacun
- Les modalités d’information sur l’état du bien
- La répartition des charges, impôts, taxes
- Les conditions d’utilisation du logement par l’usufruitier
- Les assurances à souscrire
Ce document servira de référence en cas de litige et facilitera la résolution amiable des différends. L’usufruit immobilier apparaît en définitive comme un droit avantageux mais exigeant. Il convient à des usufruitiers disposés à assumer pleinement leurs responsabilités pour préserver un patrimoine dont ils ne sont pas propriétaires. C’est à cette condition qu’ils pourront jouir sereinement du bien jusqu’au terme de leur droit.
