Saviez-vous que les ultrariches ont plus d’un tour dans leur sac pour réduire, voire éluder complètement l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Loin de se contenter des dons classiques, ils rivalisent d’ingéniosité pour faire d’une pierre deux coups : soutenir une cause qui leur tient à cœur tout en allégeant leur facture fiscale. Plongeons dans les arcanes de ces montages aussi créatifs que complexes !
L’usufruit, ce grand ami de la philanthropie fiscale
Parmi les options prisées figure le transfert temporaire de l’usufruit d’un bien immobilier à une fondation d’utilité publique. Le propriétaire conserve la nue-propriété mais la valeur de son patrimoine taxable à l’IFI est réduite. Cerise sur le gâteau, les loyers perçus par la fondation échappent à l’impôt sur le revenu !
En cédant l’usufruit pour une durée déterminée, le propriétaire fait un geste généreux tout en optimisant sa fiscalité. C’est tout bénéfice !
souligne Julien Morin, avocat fiscaliste.
La donation temporaire, l’atout méconnu
Autre piste explorée par les plus fortunés : la donation temporaire d’usufruit. Le principe ? Donner pour une période allant de 3 à 10 ans les revenus d’un bien immobilier locatif à un organisme d’intérêt général. Non seulement la valeur de l’usufruit sort de l’assiette taxable à l’IFI, mais en prime, le donateur peut déduire de son revenu imposable la valeur des loyers.
Les subtilités de la nue-propriété
Et si vous donniez la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit ? Malin, car seule la valeur de l’usufruit rentre dans le calcul de l’IFI, la nue-propriété y échappant. De quoi réduire la note en transmettant une partie de son patrimoine !
L’astuce ultime : les sociétés civiles
L’un des montages les plus prisés reste la société civile immobilière (SCI). En apportant ses biens immobiliers à une SCI familiale dont les parts sont démembrées, l’heureux propriétaire peut transmettre progressivement son patrimoine en franchise d’IFI. Les loyers remontent à la SCI en échappant à l’impôt sur le revenu. Imparable !
Des stratégies sur-mesure pour les plus audacieux
Les possibilités d’optimisation ne s’arrêtent pas là pour ceux qui osent sortir des sentiers battus. Parmi les combinaisons gagnantes :
- L’apport-cession, pour “vendre” un bien à une SCI familiale en étalant l’imposition des plus-values
- Le portage immobilier, pour décaler dans le temps les droits de mutation
- Les fondations actionnaires, pour soustraire à l’IFI des titres de sociétés
Attention toutefois à bien ficeler ces montages qui ne doivent rien au hasard. Aguerris à l’optimisation fiscale, les ultrariches savent s’entourer des meilleurs conseils pour ne rien laisser au hasard. Car si l’imagination est au pouvoir, la réglementation, elle, veille au grain.
Alors, prêts à vous lancer dans la grande évasion fiscale façon millionnaire ? Une chose est sûre, les chemins de la défiscalisation immobilière sont pavés d’or pour qui sait jouer des subtilités de la loi. La chasse aux niches est ouverte !
