Imaginez une cité corsaire aux remparts séculaires, où le vent marin porte encore l’écho des aventuriers d’autrefois. Aujourd’hui, à Saint-Malo, ce ne sont plus les pirates qui font débat, mais bien les valises à roulettes des touristes et les clés numériques des locations de courte durée. À quelques semaines des élections municipales, ce sujet enflamme les discussions dans les ruelles pavées comme dans les meetings électoraux.
La ville bretonne, accessible en moins de trois heures depuis Paris grâce au TGV, est devenue un symbole national de la lutte contre l’envahissement des meublés touristiques. Ici, la question du logement ne se pose plus en arrière-plan : elle occupe le devant de la scène politique locale.
Quand Saint-Malo ouvre la voie à une régulation pionnière
Depuis le début du mandat en 2020, la municipalité a décidé de frapper fort. Face à une multiplication rapide des annonces de locations saisonnières, la ville a choisi d’agir rapidement et de manière très encadrée. L’objectif affiché était clair : empêcher que des pans entiers du centre historique ne se transforment en dortoirs pour visiteurs de passage.
En 2021, un dispositif parmi les plus stricts de France voit le jour. Enregistrement obligatoire pour chaque location, limitation à un seul bien par propriétaire, et surtout instauration de quotas par secteur géographique. Dans le cœur historique, protégé par ses remparts emblématiques, seulement 12,5 % des logements peuvent désormais être proposés en location touristique.
Ces mesures ont rapidement été contestées devant les tribunaux par des propriétaires mécontents. Mais en 2024, un jugement administratif a validé l’ensemble du dispositif, confortant ainsi la démarche engagée par la municipalité. Cette décision a même servi de référence pour une législation nationale entrée en vigueur fin 2024 et visant à mieux encadrer les meublés de tourisme sur tout le territoire.
Un bilan contrasté selon les acteurs locaux
Pour le maire sortant, ces règles ont permis de stabiliser un marché qui partait en dérive. Il évoque une inflation très forte des locations courte durée avant 2021, avec des immeubles entiers basculant dans l’usage touristique. Selon lui, sans cette régulation, la situation aurait empiré de manière spectaculaire.
Pourtant, il reconnaît ne pas pouvoir chiffrer précisément le nombre de logements ainsi ramenés à un usage d’habitation à l’année. La mesure a-t-elle réellement libéré des surfaces pour les résidents permanents ? La réponse reste floue, même si l’intention affichée était bien de redonner de la place à l’habitat classique.
« Ça a stabilisé la situation. Sans cela, l’augmentation aurait été très forte. »
De l’autre côté, les professionnels de l’immobilier local tiennent un discours très différent. Un gérant d’agence immobilière importante dans la ville assure que le nombre de biens disponibles à la location longue durée n’a pas augmenté. Au contraire, il pointe un effet contre-productif : la régulation aurait pénalisé tout le monde, propriétaires comme locataires potentiels.
Du côté des plateformes, on observe également que le volume global d’offres n’a pas connu de baisse notable depuis l’adoption de la loi nationale de 2024. Les quotas par quartier sont néanmoins considérés comme une réponse adaptée aux spécificités de villes comme Saint-Malo, où le centre ancien concentre à la fois patrimoine et pression touristique.
Les commerçants du centre historique en première ligne
Dans les ruelles de la cité intra-muros, les avis divergent fortement. Une poissonnière installée depuis trois décennies, figure bien connue des habitants et des visiteurs, déplore un impact immédiat et négatif des quotas. Selon elle, son commerce de proximité dépend fortement de la clientèle touristique de passage, celle qui réserve souvent via les plateformes de location courte durée.
« Avec les quotas, l’activité a baissé presque tout de suite. Les gens qui louent des meublés touristiques sont toujours de très bons clients. »
Ce sentiment est partagé par de nombreux autres commerçants du centre. Sans la manne des touristes logés dans les immeubles voisins, plusieurs estiment qu’ils ne pourraient pas tenir toute l’année. La saisonnalité est déjà forte à Saint-Malo ; réduire encore le flux de visiteurs séjournant en centre-ville accentuerait ce phénomène selon eux.
La situation est d’autant plus paradoxale que la ville compte officiellement 27 % de résidences secondaires selon les données de 2022. Ce taux élevé contribue à vider les rues en basse saison, avec des volets clos et une animation réduite.
Une ville qui se vide peu à peu ?
Les résidents permanents les plus âgés observent ce changement avec tristesse. Une habitante de 92 ans, installée dans la cité depuis 1957, raconte être désormais la seule occupante à l’année de son petit immeuble. Dans le centre historique, les services de proximité disparaissent progressivement : plus de boucherie, plus de bureau de poste, et sur cinq pharmacies autrefois présentes, il n’en reste plus qu’une.
Un autre résident de 75 ans parle d’une « ville qui se vide », où trop d’appartements restent inoccupés une grande partie de l’année. Dans son propre immeuble, cinq ou six logements sur huit fonctionnent aujourd’hui en location touristique. Pour lui, ce constat doit impérativement être pris en compte par tous les candidats aux municipales.
Ces témoignages illustrent une réalité plus large : la tension entre attractivité touristique et maintien d’une vie locale authentique. Saint-Malo n’est pas un cas isolé, mais elle cristallise particulièrement bien les enjeux.
La crise du logement touche toute la France
Le débat malouin s’inscrit dans un contexte national très préoccupant. La France compte plus de quatre millions de personnes mal logées ou sans domicile, sur une population totale d’environ 69 millions d’habitants. La Confédération nationale du logement a récemment lancé une plateforme dédiée à l’évaluation des bilans des élus locaux sur ce sujet précis.
La multiplication des locations de courte durée et des résidences secondaires a été longuement évoquée lors du dernier congrès des maires de France. Plusieurs édiles ont partagé des situations similaires : jeunes contraints de partir, actifs repoussés à des dizaines de kilomètres, commerces de bouche remplacés par des agences immobilières.
À Lège-Cap-Ferret, par exemple, un habitant dénonçait une spéculation immobilière effrénée qui rendait impossible le maintien des populations actives et des familles sur place. Ce phénomène se répète dans de nombreuses communes touristiques du littoral ou des zones de montagne.
L’Europe s’empare enfin du dossier
Face à l’ampleur du problème, l’Union européenne sort pour la première fois de sa réserve habituelle sur ce sujet considéré jusque-là comme relevant principalement des compétences nationales ou locales. En décembre dernier, la Commission européenne a présenté une série de propositions visant à favoriser un « logement abordable » sur tout le continent.
Les chiffres avancés sont éloquents : au cours des quinze dernières années, le prix des logements a augmenté de 60 % en moyenne dans l’Union, tandis que les loyers ont grimpé de près de 30 %. Ces hausses continues rendent l’accès au logement de plus en plus difficile pour une part croissante de la population.
Cette intervention européenne marque un tournant. Elle reconnaît que la question du logement, combinée à la pression touristique et à la financiarisation de l’immobilier, dépasse largement les frontières nationales. Des villes comme Barcelone, Amsterdam, Lisbonne ou Berlin font face à des défis comparables, avec des mobilisations citoyennes de plus en plus visibles.
Les municipales de mars sous le signe du logement
À Saint-Malo, le maire sortant met en avant son action pionnière comme un argument fort pour solliciter un nouveau mandat. Il présente les quotas et la limitation à un bien par propriétaire comme des outils efficaces pour protéger le droit au logement des habitants.
Mais l’opposition ne manque pas de souligner les effets secondaires : baisse d’activité pour les commerces de centre-ville, sentiment de ville morte hors saison, et absence de preuve tangible d’une augmentation réelle des locations à l’année. Le débat s’annonce donc vif lors des échéances des 15 et 22 mars.
Ce scrutin local prend une dimension nationale. Dans de nombreuses communes touristiques, le logement est devenu l’un des thèmes majeurs de campagne. Les électeurs attendent des réponses concrètes : comment concilier attractivité touristique, vitalité commerciale et accès au logement pour tous ?
Saint-Malo, avec son expérience de plusieurs années, est scrutée de près. Son exemple inspire, divise et questionne. La régulation est-elle la solution miracle ou un pansement sur une jambe de bois ? Les réponses apportées par les urnes dans quelques semaines seront suivies avec attention bien au-delà des remparts bretons.
En attendant, la cité corsaire continue de vivre au rythme des marées et des débats passionnés. Entre patrimoine préservé et avenir incertain, entre visiteurs d’un week-end et habitants à l’année, elle cherche son équilibre. Un équilibre que les prochains élus locaux devront contribuer à trouver, ou à préserver.
Car au fond, la question posée à Saint-Malo est universelle : comment une ville peut-elle rester vivante pour ses habitants tout en accueillant généreusement ceux qui viennent la découvrir ? La réponse n’est pas simple, mais elle est devenue incontournable.
À l’heure où l’Europe entière cherche des solutions pour rendre le logement plus accessible, les choix faits dans des villes comme Saint-Malo pourraient bien dessiner les contours des politiques de demain. Une chose est sûre : le sujet ne disparaîtra pas des radars électoraux de sitôt.
Les semaines à venir diront si la régulation mise en place depuis 2021 convaincra les électeurs ou si, au contraire, elle alimentera un vote sanction. Une chose est certaine : à Saint-Malo comme ailleurs, la bataille pour le logement durable est loin d’être terminée.
