Rien ne semble épargner l’univers des SCPI, ces placements immobiliers collectifs plébiscités par les Français pour préparer leur retraite. Après les bureaux, durement touchés par la hausse des taux et l’essor du télétravail, c’est au tour des SCPI santé de subir les répercussions de cette crise profonde secouant le marché de l’immobilier d’entreprise.
L’effet boule de neige de la crise immobilière
Longtemps considérés comme des valeurs refuges à l’abri des turbulences, certains fonds spécialisés dans les actifs de santé (Ehpad, cliniques, cabinets médicaux…) commencent à accuser le coup. Pierval Santé, mastodonte du secteur avec 3,2 milliards d’euros sous gestion, vient d’annoncer un dividende en baisse de 15% au premier trimestre 2024.
Cette SCPI avait massivement investi dans des centres médicaux neufs ces trois dernières années, avec pas moins de 36 acquisitions sur plan entre 2022 et 2023. Une stratégie qui implique de s’endetter pour financer les travaux, sans percevoir de loyers dans l’immédiat. Un pari risqué dans un contexte de crédit plus onéreux.
Des rendements sous pression
Si l’immobilier de santé reste porteur sur le long terme grâce au vieillissement de la population, les rendements servis aux épargnants sont orientés à la baisse. Ceux qui avaient l’habitude de percevoir 4 à 5% par an en moyenne doivent revoir leurs attentes à la baisse.
“Après des années fastes, le marché de l’investissement dans la santé se tend. Les taux de rendement exigés par les acheteurs sont en hausse, face à des vendeurs qui tardent à ajuster leurs prix” explique un gérant de SCPI.
Des opérateurs fragilisés par l’inflation
Outre la remontée du loyer de l’argent, les exploitants d’établissements médicaux doivent composer avec une inflation record. Entre la flambée des prix de l’énergie et des produits alimentaires, certains Ehpad et cliniques privées voient leurs charges s’envoler. De quoi fragiliser leur capacité à payer leurs loyers.
Les SCPI santé ne sont pas à l’abri de défauts de paiement ou de renégociations de baux à la baisse. Un risque non négligeable pour les revenus distribués aux porteurs de parts. D’autant que la plupart des fonds ont acheté des murs occupés, se privant de potentielles plus-values à la revente.
Vers un regain d’intérêt pour les SCPI diversifiées ?
Face à ces incertitudes, les épargnants pourraient être tentés de se tourner vers des SCPI moins spécialisées, mutualisant les risques sur différentes classes d’actifs (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie…). Une diversification qui a aussi ses limites dans un marché immobilier globalement morose.
La pierre-papier traverse incontestablement une zone de turbulences, y compris sur des segments jugés défensifs comme la santé. Seuls les fonds les mieux gérés, capables de sélectionner les meilleurs emplacements et locataires, tireront leur épingle du jeu. Plus que jamais, la prudence est de mise pour les épargnants tentés par ces placements de long terme.
